3 способа продать квартиру находящуюся в ипотеке

1. Остаток по ипотеке досрочно гасится деньгами покупателя

Важно найти покупателя, согласного выплатить имеющуюся сумму долга. Это непросто, так как обычно покупатели избегают обременённой недвижимости. Зато может подойти тому, кто ищет хорошую квартиру в новостройке, находящуюся на стадии завершения строительства.

Схема продажи:

1. Договориться с банком о досрочном погашении. В банке понадобится указать причину и уточнить условия.
2. Определить сумму долга.
3. Составить у нотариуса соглашение между заёмщиком и покупателем.
4. Выписать из квартиры всех, кто прописан.
5. Внести задаток (полную сумму оставшегося долга) для закрытия ипотеки.
6. Снять обременение.
7. Переоформить право собственности.

2. Продажей ипотечного жилья занимается банк

По этой схеме банк является уже не посредником, а продавцом. Это значит, что всеми обращениями и документами он занимается самостоятельно, продавец только ставит свои подписи. Схема следующая:

1. Покупатель кладёт сумму долга в банковскую ячейку, а вторую часть стоимости жилья — в другую ячейку.
2. Банк закрывает кредит и обращается в Регпалату для снятия обременения.
3. Оформляется право собственности.

Для продавца этот способ не очень выгоден, так как у банка нет интереса продать квартиру дороже. Его цель — вернуть долг.

3. Обязательства по ипотеке передаются покупателю

В данном случае заёмщик продаёт свои обязательства перед банком покупателю. То есть кредит переоформляется на нового заёмщика. Эта процедура практически не отличается от стандартного оформления ипотеки.

1. Покупатель подаёт заявку на заём.
2. Банк одобряет заявку и проводит оценку недвижимости.
3. Далее банк заключает договор с новым заёмщиком и переводит на него оставшуюся часть кредита.
4. Проводится перерегистрация залога в Росреестре. Этим занимается тоже банк, продавец только подписывает документ о переуступке обязательств.

Покупателем по данной схеме может быть и другой банк. Тогда ипотечный заём переводится на банк, который дал свой кредит для погашения ипотеки в первом банке. Для заёмщика это выгодно, так как он переносит свой долг в другой банк с более низкой ставкой.

Такой способ выгоден и покупателю (обременённая квартира обычно дешевле) и продавцу, но не любой банк может дать согласие, а если и даст, то может наложить штраф.

Также продавцу стоит учесть, что если квартирой он владел меньше 3 лет и продаёт её дороже, чем заплатил сам, то ему придётся поделиться своим доходом с государством — в 13%.

Чтобы грамотно продать квартиру находящуюся в ипотеке, важно быть честным и не скрывать обременения или другие факты ни от покупателя, ни от сотрудников банка.