Как работает долевое строительство в других странах

В России долевое строительство претерпевает изменения, но ни в одной стране покупатель не рискует так, как у нас. За границей обманутых дольщиков практически не бывает.

Поправки в закон о долевом строительстве, внесённые в этом году в России, были скопированы с законов Германии, Франции, Англии, Испании. С 2008 года новое жильё там строится не на деньги покупателей, а на деньги инвесторов или банков, кредитующих инвесторов.

Чехия

Договор ДДУ можно заключить на любом этапе строительства, но от этого будет зависеть цена объекта. Естественно, чем раньше заключить, тем дешевле.

Схема финансирования может быть разной. Например, можно сразу внести предоплату в размере 10-20%, а остаток заплатить после завершения строительства. При этом предоплата идёт не строителю, а в банк. Если застройщик не выполнит условия договора, предоплату можно будет вернуть в течение месяца, поэтому рисков практически нет. При этом недостроев в Чехии вообще не бывает, так как в случае проблем, проект перепродаётся другому застройщику и достраивается.

Англия

В Англии застройщик также получает всю сумму только после сдачи дома.

По закону каждую сторону представляет юрист. Выглядит это так: юрист застройщика предлагает договор, а юрист покупателя его проверяет и отстаивает интересы своего клиента. Покупатель бронирует квартиру в строящемся доме, внося 10% от стоимости. Деньги поступают на клиентский спецсчёт, к которому застройщик не получает доступ до конца строительства. Забронированную квартиру снимают с продажи. После этого юристы согласовывают условия и договариваются о порядке оплаты, например, 10% каждые полгода и остаток после получения ключей.

Если по каким-то причинам дом не достроили, деньги возвращаются покупателю.

Германия

В Германии можно купить квартиру ещё на этапе рытья котлована и платить частями за каждый этап строительства. Например, 25% покупатель платит при заключении договора, ещё 30% после постройки каркаса здания, потом 20% после установки крыши, отопления, сантехники, электрооборудования, следующие 20% — после передачи собственности и последние 5% после окончания всех работ. Если компания не смогла достроить проект, он передаётся другой. Деньги покупателя находятся на специальном счёте и размораживаются только по завершении строительства.

Латвия

Рынок недвижимости Латвии очень сильно пострадал во время кризиса 2007-2009 гг., когда цены упали на 70%. Застройщики поняли, что они не смогут расплатиться по кредитам и отдавали свои недострои банкам. В итоге пострадали конечные покупатели, так как зачастую в договорах не был предусмотрен возврат уже внесённых денег.

Сейчас всё по-другому: покупатель резервирует квартиру, внося 5-15% предоплаты, остальное вносит уже когда дом сдаётся в эксплуатацию. В случае, если у застройщика возникли проблемы и он не выполнил условия договора, деньги дольщику возвращаются.

Южные страны

В разных странах условия покупки строящейся квартиры могут сильно отличаться. Например, в Таиланде для резервирования необходимо заплатить 2-3 тыс. долларов. В случае расторжения сделки этот взнос не возвращается. Дальше вносится первый платёж, примерно 30%. Последующий график рассчитывается индивидуально.

Бывают случаи, когда застройщик очень долго не может получить какое-нибудь разрешение и покупателям приходится ждать месяцы, а иногда и годы. Есть в Таиланде и недострои, как правило, малоизвестных компаний. Внесённые деньги люди пытаются вернуть через суд годами и не всегда успешно.

В южной Европе покупателям также приходится иногда ждать, но здесь это бывает из-за особенностей законодательства. Например, в Италии одному застройщику пришлось прождать несколько лет, чтобы поменять назначение участка.

В России же основным недостатком в процедуре долевого строительства остаётся риск покупателя потерять свои вложения. Поэтому нам есть куда расти.